In Emilia Romagna è praticamente impossibile fare gli affitti brevi turistici.
Scritto da Giovanni Benaglia
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Con l’entrata in vigore, a partire dal 19 dicembre 2025, della Legge Regionale n. 10, nella Regione Emilia Romagna, e quindi anche nel Comune di Rimini, è di fatto impossibile concedere in affitto breve un alloggio e men che meno iniziare una attività privata o in forma imprenditoriale in questo settore. Cerchiamo di capire il perché.
Ambito di applicazione della nuova normativa.
La nuova normativa regionale, ai sensi dell’art. 1 comma 2, si applica alle unità abitative oggetto di contratti di locazione di durata non superiore a trenta giorni, stipulati, direttamente o per tramite di intermediari, da proprietari o altri aventi diritto, anche nell’esercizio di attività imprenditoriale. Rientrano in questa categoria anche i contratti di locazione di natura transitoria di cui all’art. 5 comma 1 della Legge 431/98, purchè di durata inferiore ai trenta giorni. Tutti i contratti ad uso turistico inferiore ai trenta giorni rientrano, pertanto, nell’ambito di applicazione della nuova normativa regionale.
Cambio di destinazione d’uso.
La Legge Regionale prevede che l’attività di locazione breve inferiore ai trenta giorni possa essere svolta previa richiesta di cambio di destinazione d’uso dell’immobile da civile abitazione a quella nuova di “locazione breve”. Se l’immobile interessato non ha questa destinazione urbanistica, al suo interno non si può fare alcuna attività di locazione breve, né in forma privata né in forma imprenditoriale.
Questo obbligo si scontra, però, con il fatto che nessun Comune in Emilia Romagna, e ovviamente neanche quello di Rimini, ha nei suoi strumenti urbanistici la destinazione d’uso urbanistica di “locazione breve”. Ciò comporta che chiunque volesse iniziare da oggi l’attività di locazione breve, non può nei fatti farlo perché non ci sono gli strumenti che gli consentono di mutare la destinazione del proprio immobile.
Oneri urbanistici.
Nel caso si superasse la questione dell’adeguamento degli strumenti urbanistici, resta comunque da calcolare la convenienza economica di procedere alla richiesta di mutamento d’uso. Questa operazione, infatti, prevede il pagamento del contributo di costruzione. L’art. 8 della L.R. 10/2025 li quantifica come la differenza fra quelli previsti, nella nuova costruzione, per la destinazione a locazione breve e quelli previsti, nella nuova costruzione, per la destinazione d’uso che si va a variare. Nel caso di una abitazione civile, gli oneri di urbanizzazione da corrispondere saranno pari alla differenza fra quelli previsti per la nuova costruzione di alloggi destinati alla locazione breve e quelli per la nuova costruzione di abitazioni civili.
A questi oneri occorre aggiungere anche il costo della pratica edilizia, che sarà in funzione degli interventi necessari all’adeguamento al nuovo uso. Se non ci sono opere da fare, ci si limiterà al costo del tecnico incaricato. Se, invece, occorre realizzare dei lavori per adeguare l’immobile ai parametri richiesti, al costo del tecnico occorre aggiungere anche quelli per le opere vere e proprie.
Parametri igienico sanitari.
L’articolo 6 della L.R. 10/2025 specifica i requisiti che devono avere le unità immobiliari, rimandando al Decreto del Ministero della sanità del 5 luglio 1975. In particolare:
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l’altezza dell’alloggio deve essere di almeno 2,70 m;
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Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi;
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le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone;
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ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.
Ciò significa, ad esempio, che un appartamento con una camera singola e una matrimoniale potrà ospitare al massimo tre persone.
Sanzioni.
L’art. 11 prevede le sanzioni:
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nel caso di locazione breve concessa in un alloggio privo della corretta destinazione urbanistica o dei requisiti igienico sanitari, la sanzione va da un minimo di euro 3.000,00 a un massimo di euro 8.000,00;
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nel caso di locazione breve concessa senza aver chiesto le autorizzazioni all’esercizio di questa attività la sanzione minima è di euro 1.500,00 mentre quella massima di euro 3.000,00.
Periodo transitorio.
L’articolo 12 prevede un periodo transitorio per le unità immobiliari già autorizzate all’esercizio delle locazioni brevi, prima della data di entrata in vigore della Legge Regionale. In questo caso, sia che si svolga l’attività in forma privata o in forma di impresa, si ha tempo tre anni per adeguarsi alla nuova normativa. Chi ha dunque già fatto richiesta di Cir e Cir prima del 19 dicembre 2025, ha tempo tre anni per chiedere il cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
Conclusioni.
Per come è stata concepita la legge, è di fatto impossibile aprire una nuova attività di locazione breve inferiore ai trenta giorni perché negli strumenti urbanistici di tutti i Comuni dell’Emilia Romagna, compreso quello di Rimini, manca la destinazione d’uso “locazioni brevi”.
Per quelli che già esercitano questa attività, e in particolare modo chi lo fa in forma imprenditoriale, occorre fare una valutazione economica approfondita della sua convenienza. E’ pur vero che chi sono tre anni per procedere al cambio di destinazione d’uso degli alloggi, ma è anche vero che con i nuovi requisiti sarà necessario valutare l’idoneità degli alloggi utilizzati e la convenienza nel richiedere il mutamento d’uso.
Sullo sfondo resta il fatto che i Comuni devono farsi parte attiva perché devono provvedere a modificare i propri strumenti di pianificazione urbanistica.
