Cedolare secca per affitti a Cooperative sociali o Enti del Terzo settore.

Nel complesso mondo della corretta applicazione della agevolazione conosciuta come “cedolare secca”, diviso tra chi ritiene che sia possibile richiederla anche nel caso di un conduttore che svolge attività di impresa (la Cassazione, a più riprese) e chi, invece, la rende spettante solo nel caso di un conduttore non imprenditore (l’Agenzia delle Entrate), spicca l’apertura del Fisco al suo utilizzo nel caso in cui un locatore persona fisica conceda in affitto a una cooperativa sociale o a un generico ente del terzo settore.

Introdotta dall’art. 3 del D. Lgs. 23/2011, l’agevolazione relativa alla cedolare secca può essere chiesta solo dai locatori che versano le imposte su redditi delle persone fisiche. Gli immobili agevolati sono quelli con destinazione catastale abitativa e che vengono locati con tale finalità.

In assenza di un chiarimento normativo, l’Agenzia delle Entrate ha sempre sostenuto che la cedolare secca trova applicazione solo ed esclusivamente nel caso in cui il conduttore dell’immobile sia un privato o che non agisca nell’ambito dell’esercizio di impresa. Scrive, a tal proposito, il Fisco nella circolare 26/e del 2011: “tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato”. Sulla base di questa valutazione, quindi, non rientrano nel campo dell’agevolazione della cedolare secca, i contratti nei quali il conduttore agisce nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, a prescindere dal fatto che poi l’immobile preso in locazione sia destinato a essere utilizzato, con finalità abitative, da dipendenti o altri soggetti riferibili al conduttore principale. E’ il caso, tanto per intenderci, degli immobili ad uso foresteria, cioè contrattualizzati da imprese che poi li utilizzano come alloggi per i propri dipendenti.

Sempre nella circolare 26/e del 2011 (pag. 7, par. 1.2), l’Agenzia delle Entrate osserva che si può chiedere l’agevolazione della cedolare secca in presenza di contratti di locazione che sono conclusi con soggetti che non agiscono in qualità di imprenditori. Rientrano in tale casistica i contratti nei quali il conduttore è un ente pubblico o privato non commerciale, a condizione che nel contratto di locazione sia evidente che il contratto di locazione è destinato ad usi abitativi.

E’ il caso, seguito dal nostro studio, di una Cooperativa sociale che ha preso in locazione un immobile da destinare a un progetto di accoglienza migranti: il proprietario persona fisica dell’immobile ha optato legittimamente per l’utilizzo della cedolare secca sul canone percepito.  

Per la definizione di enti privato non commerciale si può far riferimento all’art. 4 del Codice del Terzo settore e cioè:

A conferma della possibilità di poter utilizzare da parte di un proprietario di immobili la cedolare secca nel caso in cui sottoscriva un affitto con una cooperativa sociale (o un qualsiasi altro ente del terzo settore) vi sono anche due risposte che l’Agenzia delle Entrate ha dato sul suo sito FiscoOggi il giorno 14 novembre 2016 e il giorno 19 aprile 2019. In entrambe, l’estensore dell’articolo scrive che “[…] l’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche in relazione a contratti di locazione conclusi con enti pubblici o privati non commerciali (tra cui rientrano le cooperative sociali, Onlus di diritto in base alla legge 381/1991)”.