Cassazione: cedolare secca ammessa anche per immobili locati ad imprese.
Scritto da Giovanni Benaglia
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La Corte di Cassazione, con le sentenze 12076 e 12079, entrambe del 23 gennaio 2025 e pubblicate il 07 maggio 2025, interviene sull’annosa questione dell’utilizzo della cedolare secca da parte di un locatore che ha affittato il proprio immobile a un soggetto che esercita l’attività di impresa e che ha destinato lo stesso a finalità abitative dei propri dipendenti o amministratori.
La normativa sulla cedolare secca.
Il contenzioso con il Fisco nasce in seguito alla corretta interpretazione dell’art. 3 del D. Lgs 23/2011 che ha introdotto, nel nostro ordinamento, l’agevolazione della c.d. “cedolare secca”. La norma indica chiaramente che questa agevolazione può essere utilizzata esclusivamente da locatori che assoggettano i propri redditi all’Irpef, i quali concedono in locazione immobili catastalmente abitativi a favore di soggetti che li destinano a tali finalità.
Il nocciolo della questione sorta negli ultimi anni sta nella qualificazione soggettiva del conduttore. Deve intendersi strettamente un conduttore che non opera in regime di impresa, oppure può operare in regime di impresa e destinare l’immobile comunque a finalità abitative?
Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel silenzio della norma, il conduttore deve essere un privato, che non agisce nell’esercizio di impresa. La ferma posizione la si può rintracciare nella circolare 26/e del 2011: “tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato”.
Interrogazione parlamentare sulla cedolare secca.
Il contenzioso che nel corso degli anni è scaturito sul tema, ha prodotto la sentenza della Cassazione n. 12395 del 07 maggio 2024. Gli Ermellini, con questa sentenza, hanno aperto alla possibilità di utilizzare l’agevolazione della cedolare secca anche nel caso di conduttore che esercita attività di impresa e che destina l’immobile locato a finalità abitative per i propri dipendenti o collaboratori.
La pronuncia della Cassazione ha fatto da spunto all’interrogazione parlamentare numero 5-03773 del 26 marzo 2025, con la quale si è chiesto quale sia il comportamento che l’Agenzia delle Entrate vuole tenere sulla questione. La risposta del sottosegretario del Mef è assai disarmante: partendo dal fatto che la decisione della Cassazione “rimane al momento isolata”, l’Agenzia delle Entrate ritiene “opportuno attendere la formazione di un consolidato indirizzo interpretativo, anche a tutela delle esigenze di gettito erariali”.
Le sentenze della Cassazione n. 12076/2025 e 12079/2025.
L’attesa degli sviluppi in materia per l’Agenzia delle Entrate pare essere durata poco. Neanche un mese e mezzo dopo la risposta parlamentare, la Cassazione con due sentenze analoghe ha ribadito il concetto che l’agevolazione della cedolare secca può essere utilizzata anche in presenza di un conduttore che esercita attività di impresa e che destina l’immobile locato a finalità abitative proprie.
Nella sentenza n. 12076 il conduttore è una Fondazione, che esercita attività di impresa e che ha stipulato il contratto di locazione per destinare l’immobile ad abitazione del presidente della Fondazione stessa.
Nella sentenza n. 12079 il conduttore è, invece, una S.r.l. che ha stipulato il contratto per le esigenze abitative del proprio amministratore delegato: il classico caso dell’uso foresteria.
In entrambi i casi la Cassazione ha ribadito il principio già espresso con la citata sentenza n. 12395/2024: “in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti”. Il principio si fonda sul fatto che l’art. 3 comma 6 del D. Lgs. 23/2011 si riferisce solo ed esclusivamente alle locazioni di immobili ad uso abitativo nei quali è il locatore che esercita l’attività di impresa.
Problemi operativi.
Attualmente, in sede di registrazione, l’Agenzia delle Entrate non permette di richiedere l’agevolazione della cedolare secca in presenza di un conduttore in possesso di una partita iva. Per ovviare a tale impedimento lo Studio consiglia di può procedere in questo modo:
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Registrare il contratto di locazione applicando l’imposta di registro proporzionale. Successivamente presentare una istanza di rimborso, che sarà ovviamente rigettata. A quel punto si può impugnare il diniego davanti a una Corte di Giustizia Tributaria.
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dichiarare il reddito da fabbricato conseguente alla locazione a un conduttore imprenditore applicando l’imposta prevista per la cedolare secca. A questo punto l’Agenzia dell’Entrate provvederà a emettere un avviso di recupero ex art. 36ter DPR 600/73, dal quale scaturirà una cartella di pagamento che potrà essere oggetto di impugnazione davanti a una Corte di Giustizia Tributaria.
