La Regione Emilia Romagna pubblica i primi chiarimenti sulla legge per gli affitti brevi.
Scritto da Giovanni Benaglia
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La Regione Emilia Romagna ha pubblicato, in data 22 aprile 2026, una propria circolare per fornire i primi chiarimenti alla Legge Regionale n. 10/2025, la quale ha introdotto nel territorio regionale una nuova disciplina per la locazione breve.
Di seguito si illustrano i punti più salienti.
Ambito di applicazione.
La L.R. 10/2025 si applica alle unità immobiliari che sono destinate a:
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Contratti di locazione breve di natura turistica, cioè i contratti di durata inferiore a trenta giorni, stipulati anche nell’esercizio dell’attività di impresa oppure per il tramite di intermediari immobiliari o enti che gestiscono portali telematici. Rientrano in questa casistica gli appartamenti che vengono affittati per pochi giorni utilizzando sia i portali tipo Booking o Airbnb o per tramite di agenti immobiliari;
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Contratti di locazione di natura transitoria con finalità turistica, di durata inferiore a trenta giorni e che vengono stipulati esclusivamente per finalità turistiche, anche se questi riguardano solo delle porzioni di immobili. Sono quei contratti previsti dall’art. 5 c.1 della L. 431/98, i quali derogano le ordinarie durate di 4+4 o 3+2, permettendo di far fronte a esigenze abitative transitorie. Rientrano in questa casistica, ad esempio, i contratti universitari. Si ricorda che la Legge prevede che sia specificato nel contratto, perché questo possa avere validità, la motivazione della transitorietà del contratto stesso.
Attività escluse.
La circolare illustra due casi specifici per i quali non si applica la nuova normativa sugli affitti brevi:
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Gli appartamenti concessi parzialmente in locazione breve con finalità turistiche dove risiede il locatore e dove mantiene la propria dimora abituale. E’ la casistica prevista dalla L.R. n. 16/2004 e riguarda i bed and breakfast, per i quali la legge regionale prevede che sia obbligatoria la residenza del locatore o del proprietario, e gli affittacamere (room and breakfast) dove invece è possibile la loro residenza ma questa non è obbligatoria. Le case e gli appartamenti per vacanza non rientrano in questa deroga perché è obbligatorio locare l’intera unità immobiliare, non essendo possibile una sua locazione parziale.
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Le abitazioni collettive intese come studentati, residenze per persone con disabilità, residenze per anziani, per dipendenti di aziende, residenze temporanee per persone in difficoltà e comunità religiose. Queste strutture possono effettuare locazioni brevi con finalità turistiche purchè queste avvengano per un numero complessivo di giorni annui pari o inferiore a sessanta, anche non consecutivi.
Destinazione urbanistica di “locazione breve”.
La circolare precisa che la destinazione “locazione breve” viene inserita all’interno della categoria funzionale “turistico-ricettiva”. Questa destinazione è valida e operante su tutto il territorio regionale, a prescindere che i vari Comuni l’abbiano già previste nei propri strumenti urbanistici.
Da ciò ne consegue che:
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per le nuove attività di locazione successive all’entrata in vigore della L.r. 10/2025 è necessario richiedere il cambio di destinazione d’uso prima di iniziare l’attività stessa;
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gli immobili che erano già stati destinati all’attività di locazione breve prima del 20 dicembre 2025 acquisiscono per legge la nuova destinazione d’uso; non sono obbligati, quindi, a presentare alcuna richiesta di cambio di destinazione. Le condizioni per rientrare in questa casistica sono:
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aver effettuato le comunicazioni di inizio attività al Comune;
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avere ottenuto ed esposto il Cin e il Cir;
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aver assolto agli obblighi di sicurezza (estintori, rilevazione fughe di gas e monossido di carbonio, e le certificazioni degli impianti per chi esercita l’attività in forma imprenditoriale).
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Saranno i Comuni, nell’ambito della propria pianificazione urbanistica, a stabilire se la nuova destinazione d’uso porta con sè un aumento o meno del carico urbanistico sul proprio territorio; è una decisione di una certa rilevanza, in quanto sulla base di questa variazione si dovranno decidere gli oneri che il privato dovrà pagare a seguito della sua richiesta di variazione.
La circolare della Regione specifica, inoltre, che non è mai possibile il cambio di destinazione d’uso a locazione breve degli immobili classificati come strutture ricettive alberghiere.
Regime transitorio.
Come già detto, le unità immobiliari che alla data del 20 dicembre 2025 erano già utilizzate per le locazioni brevi acquisiscono il cambio di destinazione d’uso per legge. Questo purchè si verifichino le seguenti condizioni:
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gli alloggi non abbiano abusi da sanare o tolleranze edilizie da regolarizzare;
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gli alloggi abbiano la certificazione che gli impianti elettrici o idraulici siano conformi alla legge vigente al momento dell’ultimo intervento effettuano su di essi;
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non siano destinati a locazione breve gli spazi accessori, cioè garage o cantine.
Nel caso in cui questi alloggi, che si ricorda già operativi alla data del 20 dicembre 2025, non abbiano le caratteristiche sopra riportate, i proprietari hanno tempo tre anni dall’entrata in vigore della legge regionale per adeguarsi.
La Regione prevede che una volta adottata la disciplina delle locazioni breve nei Piani urbanistici comunali, i proprietari degli immobili destinati a locazione breve per legge, hanno tempo dodici mesi dalla data di adozione dei suddetti piani per comunicare al Comune di riferimento l’avvenuto mutamento d’uso. Nel caso in cui alcuni Comuni decidano di non adottare la destinazione d’uso di locazione breve (scelta legittima in base alla Legge Regionale) i proprietari degli immobili operativi al 20 dicembre 2025 acquisiscono comunque per legge la nuova destinazione d’uso e potranno esercitare liberamente l’attività di locazione turistica breve.
