LA FOLLIA DELL’ATTESTAZIONE DEI CONTRATTI A CANONE CONCORDATO “NON ASSISTITI”

Contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” stipulati ex D.M. 16.01.2017 e obbligo di attestazione per avere le relative agevolazioni fiscali: ormai è chiaro che lo Stato italiano considera tutti i suoi cittadini come una massa enorme di evasori.  Anche si vi fosse stato un dubbio, è svanito dopo è stato introdotto l’obbligo per i contratti di locazione a canone concordato, nel caso si voglia usufruire delle agevolazioni fiscali, di farsi rilasciare l’attestazione di congruenza del canone con gli Accordi Territoriali vigenti nei singoli Comuni. 
E’ la definitiva presa di coscienza, da parte dei nostri legislatori, della propria totale incapacità a svolgere il ruolo di controllore. Come sempre, ormai, per ovviare a questo si realizza una produzione bulimica di adempimenti che, solo in teoria, dovrebbe evitare abusi da parte dei contribuenti italiani ma che, nella pratica, si concretizza per quest’ultimi unicamente in un aumento spropositato di costi.

Canoni di locazione concordati: la norma originaria

Tutto parte con l’articolo 1, comma 8 del decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, emanato di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, del giorno 16 Gennaio 2017.
Il citato articolo prevede che “le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”. In buona sostanza la norma prevede che per i contratti di locazione a canone concordato ‘non assistiti’, cioè quelli non fatti passando per un sindacato degli inquilini o dei proprietari, vi sia la necessità di farsi rilasciare l’attestazione da parte delle organizzazioni sindacali che hanno firmato l’accordo territoriale. Questa “certificazione” ha lo scopo di attestare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione sia conforme a quanto previsto dall’accordo locale stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Questa attestazione non è necessaria nel caso in cui il contratto di locazione sia stato materialmente fatto con l’intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e di quella dei conduttori.

Fin qui, pur comunque evidenziando una certa assurdità della norma in ambito civilistico, grosse problematiche non dovrebbero sorgere: è interesse comunque delle parti concludere un contratto che rispetti la legge. Il quadro si complica, come si può intuire, se si guarda la disposizione in commento sotto l’aspetto fiscale.

LA NORMA FISCALE

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione  n. 31 del 20 aprile 2018, ha stabilito che “per i contratti a canone concordato ‘non assistiti’, l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni”.

Il concetto espresso dal Fisco è che se si vogliono utilizzare le agevolazioni fiscali che discendono dai contratti concordati occorre che il contratto di locazione sia certificato da una delle organizzazioni sindacali che ha firmato l’Accordo Territoriale vigente per il Comune dove è ubicato l’immobile oggetto di locazione. 
Si ricordano, qui a titolo di informazioni, le agevolazioni fiscali previste: applicazione dell’aliquota ridotta nella misura del 10 %, prevista ai fini della ‘cedolare secca’, riduzione dell’imposta di registro dal 2% al 1,4%, riduzione, in caso di non utilizzo della cedolare secca, dell’imponibile ordinario per l’Irpef.

Ovviamente si può immaginare che il rilascio di tali certificazioni, come giusto che sia, non sarà certamente gratuito. In buona sostanza, siccome l’Agenzia delle Entrate non è in grado di verificare la correttezza dei singoli contratti, demanda tale onere al cittadino che dovrà sobbarcarsi pure l’onere, in denaro e in tempo, di farsi certificare la regolarità del proprio comportamento.

Per onor del vero, la posizione dell’Agenzia non nasce dal nulla. Era già stata espressa dal Ministero delle Infrastrutture - Direzione Generale per la Condizione Abitativa - che, con la nota del 6 febbraio 2018, n. 1380, aveva affermato che “per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l’obbligo per i contraenti, di acquisire l’attestazione in argomento anche per poter dimostrare all’Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.

L’attestazione di rispondenza non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali in due casi:

• i contratti a canone concordato sono stati stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto;
• i contratti a canone concordato sono stati stipulati anche dopo l’entrata in vigore del decreto ma non vi è la presenza di un Accordo Territoriale firmato dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili.

OBBLIGO DI ALLEGAZIONE DELL’ATTESTAZIONE.

L’Agenzia delle Entrate ci aggiunge pure una complicazione in più. Il decreto in esame non definisce un obbligo in capo alle parti contrattuali di procedere all’allegazione dell’attestazione e, soprattutto, tale obbligo non emerge neppure dalle previsioni dettate dal Testo unico dell’imposta di registro, approvato con il DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).

L’Agenzia delle Entrate, nella citata circolare, sostanzialmente dice che è pur vero che non esiste un obbligo di allegazione, però tale assenza “non esclude, tuttavia, che le parti possano, comunque, procedere a detta allegazione, in sede di registrazione del contratto di locazione”. Non è obbligatorio, ma se viene fatto è meglio. Tant’è che poi aggiunge che “l’allegazione dell’attestazione in sede di registrazione appare, peraltro, opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti, laddove il contribuente chieda di fruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ai fini dell’imposta di registro”.

L’agevolazione in parola stabilisce che per la determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro, il corrispettivo annuo venga assunto nella misura del 70 per cento.

Potrebbe sorgere il dubbio che l’allegazione di un atto aggiuntivo a un contratto di locazione faccia scaturire l’obbligo di applicazione dell’imposta di registro. Ma l’Agenzia delle Entrate, con una botta di inusuale magnanimità, dice che “l’attestazione in argomento concretizza un atto per il quale non vige l’obbligo della registrazione, in quanto la stessa non appare riconducibile nell’ambito delle previsioni recate dalla tariffa, parte prima e parte seconda, allegata al TUR. In sede di registrazione del contratto di locazione, pertanto, l’ufficio dell’Agenzia provvederà alla registrazione anche dell’attestato senza autonoma applicazione dell’imposta di registro”.

Ma non solo. Ormai lanciata nella scia della benevolenza nei confronti del contribuente, esenta l’allegazione dell’attestazione anche dall’imposta di bollo. Infatti nella risoluzione n. 31 del 20 aprile 2018 vi è chiaramente scritto che “tenuto conto che l’attestazione in argomento, si rende necessaria, cosi come previsto dal citato decreto, al fine di certificare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo al riconoscimento delle agevolazioni fiscali, deve ritenersi che per il rilascio della predetta attestazione non debba essere applicata l’imposta di bollo, ai sensi del citato articolo 5 della Tabella allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 642”.