Con la variante PAI da rivedere i valori IMU delle aree edificabili.
Scritto da Giovanni Benaglia
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Con l’adozione della variante PAI (Piano di Assetto Idrogeologico) vengono introdotti, nella pianificazione urbanistica, dei vincoli sulla possibilità di edificare alcune parti del territorio del Comune di Rimini. Questi vincoli sono sovra ordinati rispetto alla pianificazione urbanistica comunale, cosicché un terreno che il Comune ad oggi ritiene edificabile, se confrontato con quello che stabilisce il PAI, può di fatto non esserlo più. Con un evidente impatto, quindi, anche sul valore dell’area da dichiarare ai fini IMU.
Valori aree edificabili ai fini IMU.
Per le aree edificabili la base imponibile Imu è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione o, in alternativa, a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici. Nella determinazione di tale valore le norme impongono di tener conto dei seguenti elementi:
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zona territoriale di ubicazione;
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indice di edificabilità;
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destinazione d'uso consentita;
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oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
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prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Una norma così formulata porta ad avere un valore dell’area assai soggettivo. Per ovviare a questo e limitare il contenzioso, la legge prevede regime di deroga al principio della tassazione sulla base del valore di mercato: i comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato. Il Comune può contestare il versamento IMU solo nel caso in cui sia inferiore a quello determinato con i valori da questo deliberati.
La variante del Piano di Assetto Idrogeologico.
Con la variante al PAI che la Regione Emilia ha adottato, e già operativa anche se non approvata definitivamente, il territorio del Comune di Rimini viene suddiviso in tre zone di rischio:
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ZONA P3 identificata in blu scuro nella foto all’inizio dell’articolo. La pericolosità di inondazioni è considerata elevata e comprende idealmente tutta la zona di San Giuliano, il Centro storico, le Celle e una parte di Rimini Nord tra la via Sacramora e il litorale, fino a circa via Polazzi;
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ZONA P2 identificata in un blu meno intenso. La pericolosità è media e comprende quasi tutta la zona di Marina centro;
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ZONA P1 identificata in azzurro. La pericolosità è bassa e riguarda una parte esterna di Marina Centro e una piccola parte di Viserba, nonché una parte esterna del Marecchia.
Questa suddivisione del rischio idrogeologico comporta, come conseguenza, l’impossibilità di realizzare all’interno delle aree perimetrate certi tipi di interventi edilizi:
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nella zona P3 si può fare solamente della manutenzione ordinaria e straordinaria senza aumento di edificabilità. E’ vietata qualsiasi nuova costruzione, ampliamento di edifici esistenti, cambi di destinazione d’uso. Un’area edificabile ubicata in tale perimetro è, di fatto, inedificabile perché non può essere realizzata una nuova costruzione;
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nella zona P2 si possono effettuare anche ristrutturazioni purchè senza aumento di volume edificato, demolizioni e ricostruzioni e anche parzialmente nuove edificazioni, purchè si dimostri di migliorare il rischio idrogeologico. Un’area edificabile classificata P2 vedrà, quindi, una forte riduzione del suo valore di mercato;
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nella zona P1 si possono effettuare tutti gli interventi previsti dalla pianificazione urbanistica comunale per la zona specifica, anche se gli interventi da realizzare dovranno seguire determinati vincoli per il miglioramento del rischio idraulico. Un’area edificabile situata in questo perimetro mantiene senz’altro il suo valore di mercato.
Calcolo IMU, PAI e Microzone.
In vista della prossima scadenza dell’acconto IMU per l’anno 2026, si rende necessario che il Comune di Rimini chiarisca come il contribuente si deve comportare nel calcolo dell’imposta dovuta, soprattutto per quelle aree edificabili che si trovano all’interno del perimetro della Zona P3 e, in parte, della Zona P2.
Il suo regolamento per le microzone ai fini del calcolo dell’IMU riporta valori ormai non più realistici alla luce di quanto fin qui detto sull’adozione del PAI. Per esempio, un’area fabbricabile nella zona di Viserba, Rivabella e San Giuliano, tutte rientranti nella ZONA P3 con una inedificabilità assoluta, ha un valore al mq. da dichiarare che va da 603,00 euro di Viserba ad euro 749,00 euro di San Giuliano. Le aree di Marina Centro, che sono nell’ambito della ZONA P2 e quindi con un’edificabilità ridotta, hanno un valore secondo il Comune di almeno 954,00 euro al mq di superficie.
Al contrario, se il Comune di Rimini decidesse di non variare i valori riportati nelle sue delibere e pretendesse il pagamento dell’IMU su tali valori, oltre a esporsi a un rischio di contenzioso elevato, probabilmente incorrerebbe anche nella violazione dell’art. 53 della Costituzione, quello relativo alla capacità contributiva: il contribuente riminese si troverebbe a pagare imposte su un terreno che fiscalmente è edificabile ma che alla prova dei fatti non lo è affatto.
