I ricavi delle assegnazioni delle cooperative edilizie non sono tassabili

Le cooperative edilizie a proprietà divisa quando assegnano alloggi ai propri soci non generano ricavi tassabili ai sensi dell’art. 85 del Tuir. Ciò in quanto con l’assegnazione si viene a realizzare lo scambio mutualistico tra la cooperativa e il socio assegnatario.

L’interessante principio di diritto è contenuto nella sentenza della Corte di Cassazione n. 28069/2024 pubblicata il 30.10.2024. Il contenzioso nasce dal fatto che una cooperativa edilizia a proprietà divisa ha assegnato un alloggio a un suo socio e il corrispettivo ricevuto l’ha contabilizzato in riduzione delle rimanenze di merci invece che come corrispettivo, non facendolo transitare nel conto economico ma riducendo solamente la voce iscritta nello stato patrimoniale.

L’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di accertamento non condividendo l’operato della cooperativa edilizia. Per l’Ufficio, infatti, l’assegnazione dell’appartamento al socio costituisce corrispettivo ai sensi dell’art. 85, c.1 lett. a) del Dpr 917/86 e, quindi, da ricomprendere nella voce dei ricavi del conto economico. Tesi che, peraltro, è stata riconosciuta fondata dai giudici di merito i quali, con sentenze di fatto conformi fra loro, hanno condannato sia in primo che in secondo grado la cooperativa edilizia al pagamento delle imposte Ires e Irap sul corrispettivo dell’assegnazione.

Il contribuente si è rivolto, quindi, alla Corte di Cassazione sostenendo di aver contabilizzato il corrispettivo dell’assegnazione in riduzione del valore delle rimanenze in quanto la cooperativa stessa svolge una attività mutualistica e senza scopo di lucro. Inoltre ha rilevato che il corrispettivo stesso è uguale ai costi sostenuti per la costruzione dell’immobile oggetto di assegnazione, dimostrando una volta in più l’assenza di lucro della propria attività.

La Cassazione accoglie la tesi della cooperativa. Lo fa evidenziando che sarà pur vero che il contratto di assegnazione di alloggio è pur sempre un atto di compravendita che trasferisce la proprietà, ma ciò non implica che automaticamente questo sia da intendere, sul piano contabile e fiscale, come un ricavo di vendita. Ciò in quanto le società cooperative edilizie non svolgono una attività finalizzata alla costruzione di immobili, ma bensì una attività senza scopo di lucro volta a consentire, ai propri soci, l’accesso alla casa a prezzi più vantaggiosi rispetto a quelli di mercato. L’assegnazione, dunque, sul piano giuridico può essere senza dubbio considerata come una compravendita. Sul piano fiscale e contabile, al contrario, essa è la forma con la quale si realizza lo scambio mutualistico assumendo, quindi, una natura non commerciale. Scrive, a tal proposito, la Cassazione: “l’assegnazione, di norma, non può costituire conseguimento di una plusvalenza o di un ricavo, non generando materia imponibile per la società assegnante, in quanto il valore degli alloggi da assegnare ai soci è determinato al “costo” ed il totale dei costi sostenuti dalla cooperativa, imputato allo stato patrimoniale nelle rimanenze, risulta pari al corrispettivo di assegnazione di cessione degli alloggi ceduti ai soci, detratti gli eventuali versamenti già effettuati negli anni precedenti [..]”.

Il principio di diritto che la Cassazione esprime, infine, è il seguente: “Il valore correlato all’assegnazione dell’unità abitativa al socio della società cooperativa edilizia a proprietà divisa non va considerato quale corrispettivo della cessione di beni ai sensi dell’art. 85, primo comma, lett. a) del d.P.R. n. 917 del 1986, e come tale ricompreso nella voce dei ricavi del conto economico, generando materia imponibile tassabile, in quanto l’assegnazione realizza una vicenda che, di norma, non fa maturare reddito tassabile né in capo alla società cooperativa edilizia assegnante, né in capo al socio assegnatario, in ragione dello scambio mutualistico che viene a realizzarsi”.